二手房公積金貸款受多重因素制約，包括政策限制、產(chǎn)權(quán)清晰度、住房抵押狀態(tài)、住房用途規(guī)定及特殊城市政策。購(gòu)房者需留意住房手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰、是否出租、土地性質(zhì)、城市規(guī)劃影響、福利住房合法性、單位住房侵權(quán)、物業(yè)費(fèi)用拖欠及合同細(xì)節(jié)，確保交易順利。

1、公積金政策限制：

使用公積金貸款購(gòu)買二手房的主要限制來(lái)自于政策的規(guī)定。根據(jù)不同地區(qū)的政策規(guī)定，可能存在對(duì)公積金貸款僅.限于購(gòu)買首套房、購(gòu)房者本人居住等限制條件。若購(gòu)買的住房不符合相關(guān)政策，購(gòu)房者就無(wú)法使用公積金貸款。

2、二手房產(chǎn)權(quán)情況不清晰：

二手房的產(chǎn)權(quán)情況可能比較復(fù)雜，可能存在糾紛或爭(zhēng)議。公積金貸款機(jī)構(gòu)需要保證所貸款的房產(chǎn)具有明確且清晰的產(chǎn)權(quán)所有人，以便保證借款人的利益和公積金貸款的安全性。因此，如果二手房產(chǎn)權(quán)存在問(wèn)題，公積金機(jī)構(gòu)往往會(huì)暫停對(duì)其的貸款支持。

3、住房抵押?jiǎn)栴}：

抵押是公積金貸款的重要條件之一。若購(gòu)買的二手房已經(jīng)抵押給其他機(jī)構(gòu)或個(gè)人，這意味著購(gòu)房者的住房產(chǎn)權(quán)受到了限制，并且公積金貸款機(jī)構(gòu)無(wú)法再次對(duì)該住房進(jìn)行抵押操作。因此，購(gòu)買抵押住房的購(gòu)房者無(wú)法使用公積金貸款。

4、住房用途限制：

公積金貸款主要用于個(gè)人住房的購(gòu)買和建設(shè)，而不包括商業(yè)用途的住房。如果購(gòu)買的二手房用于商鋪、寫(xiě)字樓或其他商業(yè)活動(dòng)目的，那么購(gòu)房者將無(wú)法使用公積金貸款。這是因?yàn)楣e金貸款的目的是改善個(gè)人住房條件，與商業(yè)用途住房不符合政策要求。

5、其他特殊規(guī)定：

除了上述原因外，北京等一些城市還有專門的政策規(guī)定，將二手房購(gòu)買排除在公積金貸款范圍之外。這些規(guī)定一般是出于調(diào)控樓市和保護(hù)住房公積金的穩(wěn)定性等方面考慮。

二手房公積金貸款的注意事項(xiàng)有哪些

1、住房手續(xù)要齊全。

房地產(chǎn)許可證是唯一的證明，沒(méi)有房地產(chǎn)許可證的住房交易是一個(gè)很大風(fēng)險(xiǎn)的住房。房主可能有一個(gè)房地產(chǎn)許可證和出售抵押貸款，即使沒(méi)有房地產(chǎn)許可證，業(yè)主也可以抵押貸款和出售。因此，最好挑選一個(gè)房地產(chǎn)許可證交易。

2、住房產(chǎn)權(quán)要清晰。

有些房子有很多的人，如繼承的住房，共同的住房，有家庭，有一個(gè)總的夫婦，買方應(yīng)該和他們所有人簽訂了住房銷售合同。如果只對(duì)某一部分財(cái)產(chǎn)擅自處分，買方和出售合同的其他人簽訂的不同意的情況一般是無(wú)效的。

3、交易是否在出租住房?jī)?nèi)。

一些二手房轉(zhuǎn)讓，存在著其他人的租賃的情況。如果買方只有真實(shí)的證據(jù)，只注意轉(zhuǎn)讓手續(xù)，不注意租賃的存在，購(gòu)買的人更容易得到一個(gè)不可及時(shí)占用或使用的財(cái)產(chǎn)。

4、土地要明確。

二手房購(gòu)買的人要注意，土地使用的性質(zhì)是分配還是出售。分配的土地一般是免費(fèi)使用，政府可以收回未付，轉(zhuǎn)讓業(yè)主必須支付土地出讓金。

5、是否影響城市規(guī)劃。

一些房主出售二手房可能已經(jīng)意識(shí)到，在5至10年的住房面臨拆遷，或住房附近建立高層住宅，可能會(huì)影響照明、價(jià)格等急于出售，因此購(gòu)買的人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解細(xì)節(jié)。

6、福利性住房是合法的。

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性的住房政策，在分配時(shí)有一定的限制，而這些住房的性質(zhì)上的土地、住房的所有權(quán)范圍都有一定的規(guī)定。

7、單位住房是侵權(quán)。

普通單位的住房?jī)r(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)的職工住房?jī)r(jià)格，它們的土地性質(zhì)是被分配，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)支付土地使用費(fèi)。此外，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格的住房單位一般享受一些產(chǎn)權(quán)，工人在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

8、物業(yè)管理費(fèi)拖欠。

一些住房業(yè)主在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)和燃?xì)?天然氣、暖氣、煤氣)的費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，所有費(fèi)用都有可能由買家承擔(dān)。

9、合同要清楚。

二手房買賣合同雖然沒(méi)有像商品房買賣合同那樣全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)也應(yīng)明確規(guī)定，如權(quán)利、擔(dān)保、住房?jī)r(jià)格、交易情況、違約責(zé)任、糾紛解決、簽約日期等都要綜合考慮。