從總體上分，住房質量問題大概有三類：主體結構質量問題、影響居住的質量問題和一般質量問題。

(一)住房主體結構質量問題是指住房主體結構存在問題無法通過驗收造成不可交付或交付使用后住房主體結構質量經核驗確屬不合格。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發(fā)公司應當依法承擔賠償責任。

住房主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。

(二)因住房質量嚴重影響正常居住使用。如何判斷嚴重影響正常居住，法律沒有作出具體規(guī)定，司法實踐中一般一是看住房質量問題是否可以通過修復解決，如果通過修復可以解決不影響正常居住，那么就屬于一般質量問題，可要求開發(fā)商修復賠償損失。如果無法通過維修解決或經修復后仍然存在問題不可正常居住，購房人可以解除合同并要求出賣人賠償損失。

(三)一般質量問題，是指住房地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題等等。在質保期內發(fā)生的屬于質保范圍的質量問題，房地產開發(fā)公司應當履行質保義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

住房質保期是多長時間?

(一)開發(fā)商承諾業(yè)主的質保期最低規(guī)定：

《商品住宅實行質量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》規(guī)定的各部位的最低質保期為：

1、屋面防水3年。

2、墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年。

3、墻面、頂棚抹灰層脫落1年。

4、地面空鼓開裂、大面積起砂1年。

5、門窗翹裂、五金件損壞1年。

6、管道堵塞2個月。

7、供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期。

8、衛(wèi)生潔具1年。

9、燈具、電器開關6個月。

10、其他部位、部件的質保期限，由房地產開發(fā)公司與用戶自行約定。

(二)施工方承諾開發(fā)商的質保期規(guī)定：

根據《建筑工程質量管理條例》、《住房建筑工程質量質保辦法》的規(guī)定，建設工程承包單位向建設單位出具的質量質保書的最低質保期為：

1、基礎設施工程、住房建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。

2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。

3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期。

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

5、裝修工程為2年。其他項目的質保期限由建設單位和施工單位約定。

(三)質保期的計算時間：

《商品房銷售管理條例》第三十三條規(guī)定，房地產開發(fā)公司應當對所售商品房承擔質量質保責任。當事人應當在合同中就質保范圍、質保期限、質保責任等內容做出約定。質保期從交付之日起計算。

商品住宅的質保期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量質保書約定質保期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》中確定的最低質保期限的，質保期不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用方法書制度的規(guī)定》中確定的最低質保期限。