本文聚焦于房產(chǎn)管理與維護(hù)的專業(yè)常識(shí)，涵蓋房產(chǎn)折舊計(jì)算、住房耐用年限分類、住房修繕類型與標(biāo)準(zhǔn)、修繕投資及質(zhì)保期管理，以及共用部位與設(shè)施設(shè)備的維修基金制度等關(guān)鍵內(nèi)容。

房產(chǎn)折舊：指房產(chǎn)在運(yùn)行時(shí)間內(nèi)損耗的價(jià)值，稱房產(chǎn)折舊。計(jì)算時(shí)通常采用直減法(使用年限法，定額折舊法)，將房產(chǎn)應(yīng)提取的數(shù)額，按使用年限分配。其公式如下：

房產(chǎn)每年折舊額=[房產(chǎn)原值(計(jì)價(jià)時(shí)的凈值)—?dú)堄鄡r(jià)值+清理費(fèi)用]/房產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限(尚能使用年限)

住房耐用年限：通常指住房能按其設(shè)計(jì)功能正常使用的年限房地產(chǎn)估價(jià)師。以主體結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分下列四級(jí)：一級(jí)耐久年限100以上適用于重要的建筑和高層建筑。二級(jí)耐久年限50～100年適用于一般性建筑。三級(jí)耐久年限25～50年適用于次要的建筑。四級(jí)耐久年限15年以下適用于臨時(shí)性建筑。

住房修繕 ：是指對(duì)已建成的住房進(jìn)行拆改、翻修和維護(hù)，以保障住房的住用安全，保持和提高住房的完好程度與使用功能。

住房完好率：是指完好住房和基本完好住房建筑面積與全部住房建筑面積之比。計(jì)算公式：住房完好率= (完好住房建筑面積+基本完好住房建筑面積)÷住房建筑總面積×100%

危房率：是指危險(xiǎn)住房的建筑面積與住房建筑總面積之比。計(jì)算公式：危房率=危險(xiǎn)住房建筑面積÷總的住房建筑面積×100%

翻修工程：是指凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程。翻修后的住房必須符合完好住房標(biāo)準(zhǔn)的要求。

大修工程：是指凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，房地產(chǎn)估價(jià)師|但不需要全部拆除的工程。大修后的住房必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

中修工程：是指凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原住房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。中修后的住房70%以上必須符合基本完好或完好的要求。

小修工程：是指凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持住房原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程。

綜合維修工程：是凡成片多幢(大樓為單幢)大、中、小修一次性應(yīng)修盡修的工程。綜合維修后的住房必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。

住房修繕投資：是指對(duì)住房進(jìn)行各項(xiàng)修繕的投資。

質(zhì)保期：是指物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)交付使用后，對(duì)業(yè)主承擔(dān)質(zhì)保責(zé)任的期限。

共用部位：是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線 路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的住房等。

商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理?xiàng)l例》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定，新建商品住宅(包括經(jīng)濟(jì)適用住房)出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房改房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理?xiàng)l例》(建住房[1998]213號(hào))的規(guī)定，公有住房出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

公共維修基金額：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金總額。

住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金：(房地產(chǎn)估價(jià)師|簡稱維修基金)是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理?xiàng)l例》(建住房 [1998]213號(hào))的規(guī)定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金(簡稱公共維修基金)，專項(xiàng)用于物業(yè)質(zhì)保期滿后，共 用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新改造。

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