容積率計算式中建筑總面積不包括地下室、半地下室建筑面積，屋頂建筑面積不高于標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的10%的也不計算，所以，容積率計算地下建筑面積。容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與建設(shè)用地面積的比值。表達公式為：容積率=地面上總建筑面積÷建設(shè)用地面積。

容積率的影響因素有哪些?

1、人口密度。

高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此提出更高的要求。

2、安防問題。

高容積率住宅居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應(yīng)地下降很多。這就對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上，不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證業(yè)主的安全。

3、內(nèi)部規(guī)劃問題。

高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與質(zhì)量。樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。

別墅的容積率標(biāo)準(zhǔn)是什么?

1、高層低密度住宅容積率不大于2.2;多層低密度住宅容積率不大于1.2;排屋(Town House)容積率不大于0.7;別墅(Villa)容積率不大于0.35。

2、別墅或獨棟住宅是滿足低容積率要求的。容積率影響到別墅業(yè)主私家庭院的大小、綠地面積的多寡、環(huán)境是否幽靜、戶型是否私密。一味追求別墅的低容積率，也會使得小區(qū)缺乏人氣，不利于鄰里交往，物管成本相對升高。

3、容積率和舒適度之間并不是一個簡單的線性比例關(guān)系，容積率低，舒適度并不一定高;而相同容積率的兩個小區(qū)，由于種種因素的影響造成了舒適度相差甚遠(yuǎn)。

4、容積率、舒適度、社區(qū)規(guī)模并非如通常想象那樣，社區(qū)規(guī)模越大，容積率越低，舒適度越高。實際情況往往相反。規(guī)模小的社區(qū)，尤其樓棟數(shù)量少的，因為基本不用考慮社區(qū)內(nèi)部樓的間距遮擋，實際上減小了較大社區(qū)中普遍存在的用地面積的消耗。