不少人都對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的合法化有所期待，但就目前的情況來看，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正暫時(shí)是不可能的事情，那么房山小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效呢？房山小產(chǎn)權(quán)房買賣時(shí)如何保證自己的權(quán)益呢？

房山小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？

按現(xiàn)行的法律規(guī)定，大多法院會(huì)確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)的住房買賣合同無效，買賣雙方各自返還住房和房款。但僅此并不可解決買賣雙方的糾紛，因住房或房款貶值所造成的糾紛是現(xiàn)實(shí)存在的。

確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣協(xié)議無效的真正目的、住房交付的時(shí)間長短、住房的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進(jìn)行處理。如賣方確實(shí)因出售住房后不可解決住房問題而訴請(qǐng)法院確認(rèn)住房買賣協(xié)議無效的，則協(xié)議被確認(rèn)無效后，買方不應(yīng)從中獲利。

一般來說，買賣行為結(jié)束的時(shí)間越久、買方使用住房的時(shí)間越長，就越應(yīng)當(dāng)維護(hù)交易的穩(wěn)定和安全，即使住房買賣協(xié)議被確認(rèn)無效后，買方因此可得到的利益就應(yīng)越大。

因住房買賣協(xié)議無效的可得利益不應(yīng)由一方單獨(dú)享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進(jìn)行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應(yīng)起到現(xiàn)行法律對(duì)此類交易行為的指引和作用，而不是縱容此類交易行為的發(fā)生，如此才能抑制小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易。

房山小產(chǎn)權(quán)房買賣時(shí)如何保證自己的權(quán)益？

無論國家法律角度，國土資源和住房管理局規(guī)定，是阻止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的，小產(chǎn)權(quán)房主要不可辦理住房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購買小產(chǎn)權(quán)房要看是否存在國家征收風(fēng)險(xiǎn)，一有此風(fēng)險(xiǎn)，就必然存在個(gè)人購買小產(chǎn)房權(quán)屬與鄉(xiāng)政府或村委會(huì)集體利益爭議的問題，此點(diǎn)在合同上怎么寫都沒用。

小產(chǎn)權(quán)房通常交易為簽訂集體轉(zhuǎn)讓合同，并有集體蓋章，想再有保證一些，得請(qǐng)律師做公證。嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)二手房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些住房性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。

已購公房，購房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)村集體，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國家的土地制度。

以上就是房山小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效以及房山小產(chǎn)權(quán)房買賣時(shí)如何保證自己的權(quán)益的全部內(nèi)容了，很多在農(nóng)村買了小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，他們的權(quán)益也是沒有保證的。對(duì)于使用權(quán)房來說，上市出售則會(huì)有一線希望，因?yàn)閲乙苍谝恢碧岢⒆鲋母镌圏c(diǎn)的努力。