一般情況下，賣房違約金是住房總價(jià)款的20%。住房買賣合同中都會有一條補(bǔ)充協(xié)議："拒絕將該住房出售給乙方(買方)或者擅自提高住房交易價(jià)格的，則甲方(賣方)構(gòu)成根本違約，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該住房總價(jià)款的20%向乙方支付違約金。"

所以，如果賣方在簽訂定金協(xié)議以及住房買賣合同之后違約，那么雙方可自行商議違約金數(shù)額。商議不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔(dān)住房總價(jià)款的20%的違約金;且違約金數(shù)額多少是根據(jù)實(shí)際損失而定。

違約金可以由買賣雙方依據(jù)自己的意愿商議確定，但如果發(fā)生糾紛，并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覀儑液贤ǖ倪`約責(zé)任是一種補(bǔ)償，只是彌補(bǔ)損失，而不是懲罰性的違約金。因此如果合同中約定的違約金過高或過低，都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。具體說，如果合同中約定的違約金高于實(shí)際損失的30%，則認(rèn)為違約金約定過高，需要適當(dāng)調(diào)低;如果合同中約定的違約金低于實(shí)際損失，則守約方除可主張違約金外，對于違約金不足以彌補(bǔ)損失的部分，還可要求違約方賠償，即參照實(shí)際損失調(diào)高違約金。

賣方違約的情況有幾種

1、賣方以出售住房時(shí)未與其他共有人商議一致為由，主張住房買賣合同無效。

依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的住房是共有財(cái)產(chǎn)，賣方在出賣時(shí)需經(jīng)全體共有人商議一致同意;否則就可能造成買賣合同無效。司法實(shí)踐中，常有共有人以出售住房時(shí)沒有征得其他共有人同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)買賣合同無效;但是，當(dāng)住房產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時(shí)，買方在買房時(shí)很難判斷其所購住房是一人或是共同共有。

2、買賣雙方簽訂兩份價(jià)格不同的住房買賣合同，當(dāng)住房成交價(jià)格發(fā)生爭議時(shí)，賣方要求認(rèn)定住房買賣合同無效。

國家一直在以調(diào)控二手房交易稅費(fèi)的方式調(diào)控房價(jià)，尤其以增加賣方住房交易稅費(fèi)為特色。為了促成交易，在買賣雙方的價(jià)格拉鋸戰(zhàn)中，有的中介公司建議雙方簽訂兩份合同(俗稱“陰陽合同”)：一份是在交易辦理納稅申報(bào)以及過戶手續(xù)時(shí)使用的，這份合同上的交易價(jià)格比真實(shí)價(jià)格要低;另一份則是買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)共同簽署的買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議，這份買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議上簽訂的價(jià)格才是真實(shí)的交易價(jià)格。

3、賣方以住房沒有取得權(quán)屬證書為由，要求確認(rèn)住房買賣合同無效。

沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的住房轉(zhuǎn)讓，實(shí)踐中主要是期房轉(zhuǎn)讓。賣方購買了預(yù)售商品房后，在沒有取得住房產(chǎn)權(quán)證的情況下將住房出售，后來又因?yàn)榉績r(jià)上漲要求毀約，請求按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓”和“期房限轉(zhuǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)住房買賣合同無效。