貸款還貸分為等額本金法和等額本息法。等額本金法房貸計算方式是：每月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(本金-已歸還本金累計額)×每月利率。等額本息法房貸計算方式是：每月還款金額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]。

等額本息還款法目前是較為常用的，它是在你還貸期限內，以固定的數(shù)目每月還貸。也就是說，不僅每年每月本金保持不變，而且每年每月利息保持不變。等額本息的特色是整個還款期內，每個月的還款額保持不變。那么，貸款人可以準確掌握每月的還款額，有計劃的安排家庭的開支。也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。

等額本息計算公式計算原則是在每個月的月供款中，銀行先收利息，后收本金；利息的比例因減少而下降，本金比例因增加而升高，但保持總月供額不變。

等額本金還款法的劣勢在于支出利息較多的，還款前期利息占每月供款的大部分，隨著本金逐漸返還供款中本金比重增加。等額本金法等額本金的特色在于本金在整個還款期內平均分攤，利息則按貸款本金余額逐日計算。也就是說，每月還款額逐漸減少，但償還的速度是保持不變的。這種方式比較適合于還款前期能力較強、并希望在還款前期歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

房貸提前還款的手續(xù)怎么辦理

1、解除住房抵押，擁有完整產權。借款人要攜帶房產證，結清證明和抵押在銀行的他項權利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。

2、辦理退知保手續(xù)，在借款人提前償還全部貸款后，原個人住房貸款住房保險合道同此時也提前終止。

3、辦理退稅手續(xù)，當購買商品房時，應將可退稅的家庭成員全部作為房地產權利人寫內入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理購房者已繳個人所得稅稅基抵扣申請，取得本容人的稅收通用繳款書。