民法典規(guī)定，住房買賣合同是依法成立的，住房未辦理過戶登記的，不影響住房買賣合同效力。當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。

解除住房買賣合同需要什么條件

1、住房主體質(zhì)量不合格

購房者在驗收住房的時候發(fā)現(xiàn)住房主體存在嚴重的質(zhì)量問題可以拒收住房。根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條規(guī)定，因住房主體結構質(zhì)量不合格從而造成住房不可交付使用，或者交房后住房主體結構質(zhì)量經(jīng)有關機構核驗后屬不合格的，購房者有權申請解除住房買賣合同，并可申請出賣方賠償損失。

2、住房面積偏差高于合同約定

一般在買賣雙方簽訂的住房買賣合同中會約定存在住房面積偏差如何處理，按照《解釋》中第十四條的內(nèi)容，在住房買賣過程當中，如果雙方簽訂的購房合同中所注明的住房面積與實際相比縮水高于了3％，且雙方?jīng)]有對此問題約定好解決方法，購房者可申請退房并解除合同，出賣方則應無條件返還其已付房款及利息。

3、逾期交房

現(xiàn)在大多數(shù)的新房都是以期房的形式出售的，期房的住房交付時間存在很多不確定的因素。按照《解釋》第十五條，如果出賣方延期交房，購房者已經(jīng)明確通知催促后三個月仍未交房的，購房者可單方面提出解除合同，并要求出賣方返還其已付房款及利息。

4、無法辦理產(chǎn)權證書

大家在購買住房的時候都會比較關注該住房是否可以辦理產(chǎn)權證書，無法正常按時辦理住房產(chǎn)權登記的情況，在購房過程當中時有發(fā)生，如非購房者自身原因造成無法辦理產(chǎn)權登記的，也非出賣方原因的話，雙方可自行解除合同，出賣方需返還購房者已付房款。

5、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設計

指在商品房預售之后，開發(fā)商變更規(guī)劃設計，影響住房結構、戶型、空間尺寸、朝向、整體環(huán)境等。開發(fā)商應按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房，商品房銷售后，開發(fā)商不得擅自變更。

如經(jīng)規(guī)劃部門批準、設計單位同意的設計變更，開發(fā)商應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復，15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更及由此引起的房價款的變更。開發(fā)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由開發(fā)商承擔違約責任。