包銷房源是兼有代理及買賣雙重法律性質，包銷商與開發(fā)商之間約定的一種特殊的房產承包銷售的方式。包銷商按照約定，先以支付首期或保證金的方式，“打折”“買斷”開發(fā)商一定數(shù)量的房產，在鎖定房源后，根據包銷合同以開發(fā)商名義，在約定的包銷期內對外銷售鎖定的房源，并按約定向開發(fā)商支付包銷價款，獲取銷售差價利益或向開發(fā)商補足差額，包銷期滿將未銷售的房產全部買入的行為。包銷商不但買斷了既定范圍房源的銷售權，亦買斷了既定范圍的房產。

值得一提的是，包銷本身所反映的業(yè)務實質似乎是開發(fā)商將房產以固定價格賣給包銷方，包銷方再溢價轉讓給終端購房人，包銷方在這個過程當中賺取價差。但該業(yè)務所涉的財稅處理邏輯以及該邏輯推導下的法律關系而言，目前市場上的包銷本質上還是代理的范疇，一方面是代理服務行業(yè)的稅率明顯低于不動產交易的綜合稅，二是選開了兩次過戶涉及的程序繁雜和與房產過戶有關的重復征稅的可題。

商品房包銷行為如何認定?

對行為性質的準確認定是法律規(guī)范調整的前提。商品房包銷作為一種經營方式，對其行為的屬性在司法界認識不一，茲分述如下：

代理說。在房地產案中，一些房產商認為商品房包銷是一種排他的獨家代理的行為。按照民法學的一般原理，代理是代理人在代理權范圍內，以被代理人的名義獨立與第三人為法律行為，由此產生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。在商品房包銷中，開發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷商獨家代理銷售，在包銷中是以開發(fā)商的名義對外銷售，銷售商品房的法律后果由開發(fā)商對外負責。持代理說者認為，只不過包銷是一種獨家代理，只有包銷商享有商品房的代理銷售權。

買賣說。持這種觀點的認為，包銷行為是一種買賣行為，包銷商在從事商品房包銷的過程當中，則不受開發(fā)商的名義及意愿限制而具有以下幾個特色：首先，包銷商對其所銷商品房的出售享有自由定價權。由包銷商商品房的實際狀況及市場行情自由定價，無需遵循開發(fā)商的意愿。其次，包銷商對其包銷商品房出售所得的溢價收入享有自由處分權。第三，開發(fā)商對包銷商的商品銷售行為不直接承擔民事法律責任。開發(fā)商只需對其與包銷商之間的包銷行為負責，而包銷商則應對其與客戶之間銷售合同所作出的履約承諾承擔民事法律責任。從民法理論來分析，買賣合同在實際上有兩種含義;其一，買賣合同是出賣人轉移財產所有權給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同;其二，買賣合同是出賣人轉移其財產權(包括財產所有權，但除財產所有權外還有其它各種財產權)給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同。一般認為，第一種含義的買賣合同，即轉移一定實物的財產所有權的合同為“實物買賣”;第二種含義的買賣合同，除實物買賣外，還包括“權利買賣”。依買賣說的理論， 商品房包銷就是第二種含義上的買賣行為，即包括“權利買賣”和實物買賣。

兩合行為說(又稱混合行為)。持這種觀點的人認為，包銷行為既不是一種簡單的買賣行為，也不是一種純粹的民事代理行為。它是一種既同代理行為相似，又同買賣行為有聯(lián)系，集兩者于一體的新型的民事法律行為。一旦開發(fā)商依包銷合同將特定的商品交由包銷商處分后，自己對該商品房便喪失處分權。其一，包銷行為是附期限民事法律行為。開發(fā)商與包銷商在合同中特別約定包銷行為附有一定的期限，一旦期限屆滿，開發(fā)商與包銷商之間的代銷關系即行終止，同時發(fā)生以剩余住房為交易標的買賣關系。其二，包銷行為是含有代理性質的行為。在包銷期限內，包銷商不可以自己的名義，而只能以開發(fā)商的名義對外銷售，其以開發(fā)商代理人的身份聯(lián)系客戶。商品房的出售方是開發(fā)商，購買方是客戶，包銷商以開發(fā)商代理人的身份出現(xiàn)，客戶與開發(fā)商之間構成買賣關系。其三，包銷行為又是一種以約定期滿后，所包銷的住房仍未銷售告罄，包銷商應按約定的價款全部買入的行為。依“兩合行為說”的觀點，商品房包銷行為作為一種兼容代理與買賣特征的新型民事法律行為，同時受到代理制度與買賣制度的調整。