商住房產(chǎn)權(quán)年限的計(jì)算起始日是從開(kāi)發(fā)商取得土地的使用權(quán)之日起開(kāi)始計(jì)算的。商住房是商業(yè)用地或綜合用地，使用年限一般為40或50年，住宅的產(chǎn)權(quán)年限則為70年。

商住兩用住房值得買(mǎi)嗎?

商住兩用的住房主要存在以下潛在問(wèn)題：

1、產(chǎn)權(quán)年限與價(jià)格

一般的商住公寓產(chǎn)權(quán)為40-50年，相比住宅的70年，不僅年限短，而且產(chǎn)權(quán)到期后續(xù)期問(wèn)題尚無(wú)定論。好處則是，商住公寓的均價(jià)比同地段的住宅較低，同時(shí)，商住公寓主打戶(hù)型較小，因此總價(jià)也較低。

2、買(mǎi)房貸款問(wèn)題

盡管總價(jià)相對(duì)較低，但要注意的是，購(gòu)買(mǎi)商住公寓時(shí)會(huì)面臨較大的貸款壓力。

由于商住公寓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)或辦公，而不是普通住宅，若需貸款，首付比例的要求一般不會(huì)低于50%，并且不可使用公積金貸款。

確實(shí)需要商業(yè)貸款的，通常利率也會(huì)在基準(zhǔn)利率上浮10%左右，貸款年限一般要求不高于10年。因此對(duì)于普通購(gòu)房者，尤其是年輕人群體來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有減輕太多貸款及還款負(fù)擔(dān)。

3、產(chǎn)品本身戶(hù)型與采光問(wèn)題

市面上的多數(shù)商住公寓層高都在4米及以上，可以挑選自己搭建隔層，也有在交付前就做好了隔層。這種設(shè)計(jì)一定程度上制造出更多的居住空間，也為購(gòu)房者提供了更多的改造體驗(yàn)。

不過(guò)，也需意識(shí)到，商住公寓往往一層有多個(gè)房間，因此大部分的住房朝向不可滿(mǎn)足通透的標(biāo)準(zhǔn)，甚至采光也深受影響。

4、地段、環(huán)境與生活成本

相比住宅來(lái)說(shuō)，由于商住公寓往往位于不錯(cuò)的地段，布局于商業(yè)聚集的地區(qū)，區(qū)域內(nèi)有寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等配置，交通相對(duì)較為便利，距離地鐵口、公交中轉(zhuǎn)站等距離較近，因此可以減少購(gòu)房者的交通成本。

但要注意的是商住公寓物業(yè)服務(wù)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都遠(yuǎn)高于一般住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，水費(fèi)電費(fèi)均按照商業(yè)來(lái)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，也均高于一般住宅使用標(biāo)準(zhǔn)。

商住公寓的綠化一般比住宅小區(qū)要差，這就決定著商住房的居住環(huán)境并沒(méi)有住宅那么好。同時(shí)商住公寓樓棟密集、人口多，人員素質(zhì)也參差不齊。

5、其他風(fēng)險(xiǎn)：

無(wú)法遷入戶(hù)口。

“商住兩用”住房實(shí)質(zhì)上仍為商業(yè)用房或辦公用房，所以無(wú)法遷入戶(hù)口。

可能出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)由于內(nèi)部夾層建造，主體結(jié)構(gòu)承重增加。

在建設(shè)項(xiàng)目竣工前，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行夾層建造，規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)擅自?xún)?nèi)部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗(yàn)收合格。

項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，擅自?shī)A層建造，規(guī)劃行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)后將責(zé)令限期拆除。

因此，購(gòu)買(mǎi)商住兩用公寓房，還需購(gòu)房者結(jié)合自身情況，謹(jǐn)慎考慮。