1、大產(chǎn)權房有五證，受法律保護。小產(chǎn)權，沒有五證，不受法律保護。通俗了說，就是大產(chǎn)權有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權沒有房產(chǎn)證。

2、大產(chǎn)權拆遷有補償，小產(chǎn)權沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權業(yè)主基本不會得到拆遷安置補償。

3、小產(chǎn)權住房質量沒人監(jiān)督，存在一定的安全隱患，而且除了住房質量和住房售后質保難以保證外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

4、小產(chǎn)權沒有正規(guī)的產(chǎn)權證，不可作為抵押或上市專賣。也不可在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小產(chǎn)權房不可貸款，只能一次性付全款。

5、大產(chǎn)權的房子，也就是住宅，可以落戶口，而小產(chǎn)權的房子，雖然很多也可以滿足居住的要求，但是其土地的使用性質，決定了住房本身仍然是非住宅性質，所以一般來說不可落戶口，子女也就不可劃分到相應的學區(qū)，就近入學。

6、生活費用也不一樣，大產(chǎn)權的住宅，在水電費上是按照民用標準收取，價格相對較低，而小產(chǎn)權的房子，價格要貴很多。

7、貸款條件也不同，小產(chǎn)權的房子，一般不可申請公積金貸款和商業(yè)貸款。

什么是大產(chǎn)權房

大產(chǎn)權稱為單獨產(chǎn)權，由國家發(fā)產(chǎn)權證個人對住房擁有所有的處理，收益權利，是有房產(chǎn)證的，可以貸款，而且有房產(chǎn)證的房子可以落戶，后期升值潛力較大。

什么是小產(chǎn)權房

小產(chǎn)權指的是在農村集體土地面上建設的住房，沒有繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)或村頒發(fā)，所以也稱之為鄉(xiāng)產(chǎn)權房。