二手房估價標(biāo)準(zhǔn)要考慮到房價的影響因素，還要考慮到政策的影響以及房價估算的方法。

一、房價影響因素

1、房齡

正常情況來看，目前我國住房建筑耐久年限為50年（從住房竣工開始計算）。房齡過大的房子，不僅戶型布局不合理、物業(yè)管理成問題，還會影響銀行貸款。估算房價時，可以按照每年2%的折舊率來計算。

2、周邊房價

參考目標(biāo)小區(qū)周邊地段的均價，還要結(jié)合戶型、樓層、裝修來考慮，這是比較簡單也比較直觀的因素。如果你的房子高于周邊地段均價，肯定是很難賣的，除非你的房子有特別的加分項。

3、戶型

老房子最大的問題之一就是戶型，因為建造較早，當(dāng)時的生活理念、建筑思維和現(xiàn)在有很大的差異，所以戶型會比較不符合現(xiàn)在的審美。

老房子往往是衛(wèi)生間、廚房比較小，這在估算房價時大概會扣減10%。

4、樓層、樓棟

買新房要選黃金樓層、樓棟，買二手房也是一樣的。如果以7-8層高的房子來說，估價時以1、2層房價為基準(zhǔn)，則3、4層的房子可以加3%，頂層減5%。遠(yuǎn)離主干道、安靜的樓棟價格會相對較高，估價時大概可以加15%。相反，噪音較大臨街、臨公園樓棟價格會相對較低。

5、住房朝向、周邊配套

朝南的房子賣的貴，如果房間沒有朝南的門窗，估價時扣5%；所在小區(qū)沒有獨立封閉，小區(qū)治安不足，扣5%；所在小區(qū)環(huán)境配套齊全加10%。

6、稅費

二手房有沒有滿2年，在稅費上還是有很大差別的。稅費一般都是由購房者承擔(dān)的，如果稅費高，買房成本增加，房子的成交概率就低，房子也很難賣上價。

二、政策因素

除了以上和房子本身相關(guān)的因素，房價還受到政策因素的影響。這點大家應(yīng)該還是感觸比較深刻的，單看這個金九銀十就知道了。在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的現(xiàn)在，這個“金九銀十”格外的蕭條。的確有頂住壓力，業(yè)績做的不錯的房企，但是大多數(shù)房企還是在融資難、回款慢的壓力下努力“活下去”。

另外，房價高低和經(jīng)濟(jì)也息息相關(guān)。有些人說，經(jīng)濟(jì)再不好，要買房住的人始終是要買的。話是沒錯，但在經(jīng)濟(jì)下行，銀行貸款利率高的情況下，你說大部分購房者是不管不顧的買，還是觀望一下呢？

三、估算房價的方法

估算房價有4個方法，分別是市場比較法、成本估價法、收益還原法、路線價法。

1、市場比較法：比較同類相似產(chǎn)品，根據(jù)前文所提房子本身的因素進(jìn)行估價。

2、成本估價法：房價=房產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊

3、收益還原法：房價=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率

4、路線價法：了解街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、深度的調(diào)整估計土地價值。