小產(chǎn)權(quán)房不可以通過(guò)交易變大產(chǎn)權(quán)，只有通過(guò)國(guó)家行為將集體所有土地轉(zhuǎn)成國(guó)有土地，才有可能變大產(chǎn)權(quán)。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種習(xí)慣叫法。因?yàn)樗鼪]有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，所以，它不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別

1、小產(chǎn)權(quán)房

①、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)，個(gè)人并沒有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。

②、個(gè)人想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房，必須在購(gòu)買滿五年之后才可以進(jìn)行。

③、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有，并且這類房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買居住。

④、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房之后，若要再轉(zhuǎn)讓，必須補(bǔ)交土地出讓金，否則便不可夠上市交易。

2、大產(chǎn)權(quán)房

①、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā)，被國(guó)家認(rèn)可和接受。

②、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時(shí)間上的限制。

③、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對(duì)象可以是任何人。

④、購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)房之后，購(gòu)買者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。

買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

1、缺少“五證”

如果沒有“五證”是不可辦理房產(chǎn)證的。沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

2、拆遷難補(bǔ)償

只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

3、質(zhì)量難保證

這些住房?jī)r(jià)格便宜，住房質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類住房一般由土地所在村開發(fā)，除了住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

4、小產(chǎn)權(quán)房不可抵押或者上市轉(zhuǎn)賣

由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，小產(chǎn)權(quán)房不可作為抵押或上市專賣。這些都是購(gòu)房者在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房要注意的地方。

5、小產(chǎn)權(quán)房不可抵押貸款

小產(chǎn)權(quán)房不可在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利，沒有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒有合法的質(zhì)押物抵押到銀行，銀行貸款就無(wú)法批復(fù)，這意味著你需要一次性付款買房。