購買二手房需謹(jǐn)慎，從產(chǎn)權(quán)核實、住房調(diào)查、合同簽訂、資金保障、住房交接至產(chǎn)權(quán)過戶，每一步都至關(guān)重要。同時，確定住房實際面積也需仔細(xì)核查產(chǎn)權(quán)證件、實地測量，必要時聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，確保交易公平安全。

1、產(chǎn)權(quán)核實：要求賣方出示身份證、房產(chǎn)證等證件，確保賣方是產(chǎn)權(quán)人本人，或其具有有效的委托公證。到房產(chǎn)交易中心查詢住房檔案，確認(rèn)住房產(chǎn)權(quán)是否清晰，有無抵押、查封、爭議糾紛等情況。核實住房是否存在共有人，包括按份共有人或隱形共有人，若有，需所有共有人同意出售并實地簽署合同，或出具放棄產(chǎn)權(quán)/同意出售的聲明。查看住房是否被列入拆遷范圍或?qū)儆谶`建，同時核查住房是否設(shè)立了居住權(quán)，以及是否存在優(yōu)先購買權(quán)人，如住房正在出租，需讓承租人出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。

2、住房調(diào)查：實地查看住房結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備等是否與描述相符，檢驗住房質(zhì)量，如是否存在漏水、墻體裂縫等問題。了解住房周邊環(huán)境，包括噪音、污染、配套設(shè)施等情況，同時咨詢小區(qū)物業(yè)，了解物業(yè)服務(wù)水平和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、合同簽訂：仔細(xì)閱讀合同條款，對住房價格、付款方式、交房時間、違約責(zé)任等重要內(nèi)容進(jìn)行明確約定，避免模糊不清的表述。確保合同中包含住房基本信息、產(chǎn)權(quán)承諾等條款，注意合同中關(guān)于稅費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用的承擔(dān)約定，以及住房內(nèi)家具家電或附屬設(shè)施的歸屬問題。如有疑問，及時與賣方和中介溝通并要求解釋，必要時尋求律師幫助。

4、資金保障：盡量挑選資金監(jiān)管方式進(jìn)行交易，將購房款存入指定的監(jiān)管賬戶，待交易結(jié)束后再由監(jiān)管賬戶支付給賣方，以確保資金安全。避免直接向賣方大額轉(zhuǎn)賬，尤其是在交易未完成或產(chǎn)權(quán)未過戶的情況下。

5、住房交接：在交接住房時，要確保住房所產(chǎn)生的費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等已結(jié)清，并明確費(fèi)用結(jié)算的時間節(jié)點(diǎn)。按照合同約定，仔細(xì)檢驗住房內(nèi)的家具家電、附屬設(shè)施等是否與合同清單一致，如有不符，及時與賣方商議解決。

6、產(chǎn)權(quán)過戶：及時辦理住房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，確保住房產(chǎn)權(quán)正式轉(zhuǎn)移到自己名下。在辦理過戶過程當(dāng)中，按照相關(guān)部門的要求提供資料，配合完成各項手續(xù)，如有問題，及時與房產(chǎn)交易中心或相關(guān)部門溝通。

1、查看產(chǎn)權(quán)證件及相關(guān)資料：查看房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)證件上標(biāo)注的建筑面積和套內(nèi)建筑面積等信息，這是住房面積的法定依據(jù)。若對房產(chǎn)證上的面積有疑問，可到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門查詢住房的原始登記檔案，獲取更準(zhǔn)確的面積數(shù)據(jù)，也可要求賣方提供住房的原始戶型圖、竣工圖紙等資料，上面可能會有詳細(xì)的尺寸標(biāo)注，有助于了解住房的結(jié)構(gòu)和面積分布。

2、實地測量：準(zhǔn)備好卷尺、紙筆、計算器等工具，從墻體內(nèi)側(cè)開始測量每個房間的長和寬，將長和寬相乘得出單個房間的面積，最后把所有房間的面積相加。對于不規(guī)則形狀的房間，可將其分割為幾個規(guī)則的區(qū)域分別測量后再相加。測量時要注意準(zhǔn)確記錄數(shù)據(jù)，同時考慮墻體的厚度，避免將墻體面積計算在使用面積內(nèi)。此外，還要注意陽臺面積的計算規(guī)則，封閉式陽臺計算全部面積，開放式陽臺計算一半面積。

3、參考建筑面積比例法：如果知道住房的建筑面積和公攤系數(shù)，可以用建筑面積減去公攤面積得到套內(nèi)建筑面積，再根據(jù)套內(nèi)建筑面積和各房間的比例估算實際使用面積。不過，這種方法只能作為大概參考，不夠精確。

4、聘請專業(yè)測量機(jī)構(gòu)：如果對住房面積的準(zhǔn)確性要求較高，或者存在爭議，可以聘請具有專業(yè)資質(zhì)的住房測量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量。他們會按照相關(guān)測量規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，出具具有法律效力的測量報告。